2022년 대한민국의 합계 출산율은 0.78명 입니다. 미래에도 현재 인구를 유지하기 위하여는 출산율은 2.1명이 되어야 합니다. 출산율이 2.1명 보다 한참 아래이니 인구감소도 현실화 할 것 이고, 주택가격도 내려가는 것은 당연합니다. 하지만, 최근 주택가격은 그렇지 않습니다.
인구감소와 주택가격에 대한 개인적인 의견을 말씀드리겠습니다.
인구감소 vs 주택가격
대략 2016년 쯤 “2018 인구절벽이 온다”라는 충격적인 제목의 책을 접하게 되었습니다. 기억나는 내용은 일본을 모델로 하여 50년 전에 출생 한 인구가 50년 후의 국가 경제에 여러 영향을 미친다는 내용이었습니다.
주택가격도 50년 전에 태어난 인구 수가 결정한다는 것 이었습니다. 제시하는 여러 근거 데이터는 한국도 꼼짝없이 일본의 전철을 밟아야 되는 것으로 되어 있었습니다
현재 시점에서 생각해 보면 2016년은 주택 가격 안정화 시기의 마지막이었습니다. 2017년 이후 주택가격은 꿈틀거리기 시작했습니다.
왜 인구는 감소하는데 주택 가격은 오를까요? 도대체 무엇을 잘 못 생각한 것 일까요?
인구감소 vs 주택가격 : 주택가격은 인구의 함수? NO!!
인구가 줄어들면 주택 가격도 내려가야 하는데 왜 그렇지 않을까요?
수학에서 쓰는 표현을 빌리면, Y는 주택가격이고, 이는 인구인 X만의 함수가 되면 예측이 쉽습니다. 하지만, 인구 이외에도 다른 인자가 있다는 이야기입니다.
Y(주택 가격) = f (X1(인구 수), X2(가구 수), X3 …)
대표적인 것인 가구 수 입니다. 예전에는 4명이 집 하나에 모여 살아서 1가구를 이루었다고 하면, 현재는 2명이 1가구를 이루거나 또는 1인 가구를 이루는 식 입니다.
이렇게 하면 1가구가 2가구 또는 4가구로 증가하게 됩니다. 주택 면적은 차이가 있을 수 있지만, 시장에서 원하는 주택 수는 많아지게 됩니다.
가구 수 이외에 인자가 되는 것은 은행 대출, 투기 수요, 직장 수요, 병원 인접성, 학교 인접성 등이 될 수 있습니다. 최근에 한국은행에서 발간한 출산율 보고서가 각 요인별로 출산율에 어떻게 영향을 미치는 지에 대한 분석이 실려 있어서 화제가 되고 있습니다. 주택 가격도 한국은행 보고서와 같이 인자 분석이 이루어져 각 인자의 기여도가 명확하게 밝혀졌으면 합니다,
서울 지역의 인구와 가구수의 변화는 아래 그림과 같습니다.
서울시 인구는 2015년에 1,000만이 넘는 인구가 2022년에는 951만명으로 50만명 이상 줄었습니다. 하지만, 가구수는 378만에서 404만으로 26만가구 증가하였습니다.
누구나 아시겠지만, 서울 주택 가격은 2017년 이후 많이 올랐습니다. 서울의 인구는 줄었지만, 주택 가격은 떨어지지 않았습니다. 이유는 인구 수보다 늘어난 가구 수가 주택 가격을 밀어 올린 것으로 생각합니다.
인구감소 vs 주택가격 : 미래에 인구는 어디로 이동하나?
지방 농촌 지역의 인구 소멸은 정말로 심각한 문제입니다. 대낮인데도 돌아다니는 사람이 정말 많이 없습니다. 길거리 상가에도 ‘임대’ 표시가 된 가게가 많습니다.
서울의 대학병원에는 입원하신 환자의 60% 이상이 수도권 거주자가 아닙니다. 지방 병원에서 치료하기 어려운 관계로 서울의 대학 병원으로 환자가 몰리게 됩니다. 그리고, 대학 병원에는 이미 노령화가 진행되고 있습니다. 입원하신 환자의 연세는 65세 이상인 분이 많습니다.
이렇게 서울로 올라온 환자들은 자녀 집에 머물기도 합니다. 대학병원에서는 주요한 증상이 사라지면 퇴원을 시키는데, 병원에 가야할 일이 많으니 병원 가까운 자녀 집에 머물게 됩니다. 젊은 친구들은 대학에 가기 위하여 또는 더 좋은 조건의 일자리를 찾기 위하여 수도권 또는 지방 광역권 대도시로 옮겨가게 됩니다.
결국 병원, 대학, 직장 등 조건이 좋은 광역권, 수도권 대도시로 사람이 몰리게 되고, 그렇지 않은 지방의 농촌 마을은 빈 집이 증가하게 됩니다. 양극화가 심화되는 것 이지요. 이것은 전국적인 현상이 될 것 입니다.
서울 내에서는 영업을 위하여 강남, 광화문 근처 등에 사무실이 몰려 있습니다. 특별한 일이 아니고서는 이런 곳은 사무실로 계속하여 위치를 지킬 것 이고, 사람들은 그 외부에서 출퇴근을 하게 됩니다.
만약에 직장 근처의 아파트 가격이 떨어지면, 사람들은 직장 근처로 이사를 할 것입니다. 필연적으로 직장과 먼 곳의 아파트 가격은 내려갈 가능성이 큽니다. 이것도 역시 전국에서 벌어지는 광역시, 수도권 집중화와 유사한 그림입니다. 서울 내에서도 직장, 병원, 생활 환경이 좋은 곳으로 사람들이 이동할 것 입니다.
맺음말
인구는 감소하는데 주택 가격은 왜 내려가지 않는 지에 대하여 필자의 의견을 적어 보았습니다. 인구감소에 대하여 전문적인 공부를 한 것은 아니지만, 요즘 워낙 많은 매체에서 좋은 정보를 제공하고 있습니다. 그러한 정보 중에 제가 평소에 생각하고 있던 것과 일치하는 것을 중심으로 정리해 보았습니다.
정부에서도 적극적인 관심을 가지고 있어서 좋은 방향으로 대책이 많이 수립되었으면 합니다.
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참고 사이트 및 문헌
- 2018 인구절벽이 온다, 헤리 덴트, 청림출판