2023년 부동산은 전반적인 침체 분위기 속에서 부동산 PF에 대한 경고가 있었습니다. 결국 태영건설이 워크아웃을 신청하면서 다시금 부동산 PF 위험성이 부상되었습니다. 부동산 PF는 무엇인지와 향후 전망에 대하여 말씀드리겠습니다.
부동산 PF 프로젝트 파이낸싱 (Project Financing)
PF는 Project Financing의 약어로 특정한 사업에 자금을 조달하는 것 입니다.
부동산 PF라고 하면 특정한 사업이 부동산이 되는 것 입니다. 정리하면 부동산 PF는 대규모 부동산 개발에 자금을 조달하는 것 입니다.
부동산 PF – 브릿지 론(Bridge Loan), 본 PF, 우발 채무
부동산 PF는 크게 브릿지 론과 본 PF 로 나눌 수 있습니다. 브릿지 론은 단어 그대로 임시적으로 교량과 같은 역활을 하는 자금입니다. 그리고, 본 PF는 부동산의 사업성이 있을 때 금융기관에서 투입하는 자금입니다.
아파트 재건축으로 예를 들어 보겠습니다.
재건축을 하려면 제일 먼저 하는 일은 조합을 결성하는 것 입니다. 조합이 결성되면 아파트 전체 가구 수는 몇 가구로 하며, 일반 분양은 몇 가구로 할 것 인지에 대하여 전체적인 그림을 그리게 됩니다. 이러한 사업을 추진하는 데에는 돈이 필요할 수 밖에 없습니다.
재건축 조합은 시행사가 되고 시행사 입장으로 브릿지 론을 빌리게 됩니다. 금융기관에서 볼 때 시행사는 신용도 높지 않고 가진 담보도 없어서 높은 금리로 대출을 해 주게 됩니다.
여기에 관여된 금융기관은 저축은행, 새마을금고, 증권사 등이 해당합니다.
아파트 재건축이 사업성이 보이면 시행사는 시공사를 선정하게 됩니다. 또한 큰 돈이 필요하니 금융기관에 본 PF 계약을 맺게 됩니다.
금융기관에서는 시행사가 담보를 제공할 수 있어 보이지 않으니, 본 공사에 참여한 시공사에게가 시행사의 연대 보증을 요구하게 됩니다.
분양이 완료되면 분양금으로 시공사에게 공사 자금을 주고 금융기관에 원금과 이자를 갚게 됩니다. 이렇게 순조롭게 진행되면 시행사, 시공사, 금융기관 모두 만족하면서 프로젝트를 마무리하게 됩니다.
반대의 경우를 가정하여 보겠습니다. 인플레이션으로 인하여 금리가 오르고, 일반 분양 가격은 조합원 기대수준에 미치지 못 합니다. 시행사는 아파트 공사 진척을 할 수 없고, 금융기관에 이자도 제 때 갚지 못 합니다. 시행사에 연대 보증을 선 시공사는 금융 기관에 돈을 대신 갚게 되고 현금 흐름이 나빠집니다. 이러한 경우가 우발 채무의 한 예입니다.
부동산 PF – 현황 및 전망
현재 부동산 PF 잔액은 약 134조원입니다. 2022년 말에 112조원 이었으니 약 22조원이 증가하였습니다.
부동산 PF의 건전성 수준을 잘 보여주는 것이 연체율입니다. 현재 금융기관의 연체율 평균은 2.42% 입니다. 제 1금융권의 연체율이 0.2% 인데, 제 2 금융권의 연체율은 14% 수준입니다.
채무 불이행이 발생하면 금융기관은 타격을 입습니다. 정부에서는 오래 전 부터 부동산 PF 수준을 파악하고 모니터링 하고 있습니다. 저도 “이미 알려진 문제는 더 이상 악재는 아니다” 라고 생각 합니다.
정부에서 문제를 알고 있다는 것은 시나리오에 맞게 대책을 준비하고 있다는 것 입니다.
시장 입장에서 당혹스러운 문제는 예고없이 갑자기 터져 나온 것입니다. 2022년에 벌어진 레고랜드 사태가 그렇습니다. 강원도에서 레고랜드의 채무 보증액을 갚지 못한다고 했다가, 시장 금리가 오르고 금융이 경색되는 일이 더 무섭습니다.
향후 전망은 선택과 집중을 통하여 피해를 최소화 할 수 있다고 봅니다. 태영건설이 워크아웃에 들어간 것을 신호로 시장 자체적 조정 작업이 이루어 질 것 입니다.
맺음말
부동산 PF 정의와 어떻게 금융기관에 피해를 주는 지에 대하여 말씀드렸습니다. 부동산 PF에 대하여 정부에서도 시나리오별 해결책을 가지고 있을 것 입니다. 일반인들께서 제 2 금융권에 예금, 적금을 가지고 계신 분 이라면 만약을 대비하여 5천만원 이하로 예금, 적금을 줄여주실 것을 추천드립니다.
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